土地双周报:土地市场购买力大幅下滑 溢价率下降
本期土地推出同环比:本期整体环比升16%,住宅类环比升31%,本期整体同比升91%,住宅类推出同比升103%,其中一线升161%。
土地推出年初至今累计:全国16个城市11年至今累计推出土地同比升15%。其中一线同比升20%,二线同比升14%。住宅类用地累计推出住宅土地同比降19%。其中一线同比升32%,二线同比降26%。
本期土地成交环比:本期整体成交环比升10%,住宅类环比升37%。
本期土地成交同比:本期整体成交同比升34%,其中一线升15%,二线升48%。住宅类成交同比升49%。其中一线升36%,二线升54%。
土地成交年初至今累计:全国16个城市11年至今累计成交土地同比升13%。其中一线同比升33%,二线同比升7%。住宅类用地累计成交同比降21%。其中一线同比升30%,二线同比降28%。
累计土地成交金额:全国16个城市累计土地成交金额同比降1%,一线城市累计同比降1%,二线城市累计同比降1%。
累计土地成交金额占财*收入比重: 除沈阳、苏州、深圳11年上半年土地成交额占财*收入比重较10年上升外,其余城市比重均下降,其中南京、杭州、北京、上海等下降明显,北京、广州、杭州、厦门所占比重已低于08年的低点。
成交价格及溢价率:本期全国16个城市平均楼面地价环比升34%,同比上升12%;住宅用地平均楼面地价环比升30%,同比升1%,除北京、重庆、大连溢价率较高外,大多略有溢价甚至以底价成交。
流拍情况:本期流拍21宗,其中住宅类流拍2宗。11年至今累计16城市流拍174宗, 占推出宗数的3.2%,其中住宅流拍56宗。
板块估值安全边际:A股主流公司11年PE13倍,RNAV折27%。一线11年PE11倍,RNAV折26%;二线11年PE13倍,RNAV折28%;三线11年PE13倍,RNAV折21%;地产+X11年PE13倍,RNAV折31%;商业地产11年PE17倍,RNAV折27%。
我们深圳策略会表明土地市场购买力大幅下降是确定的,土地成交量下滑。龙头开发商对于后续若地价下降后抄底均表示较大意愿。
维持行业增持评级,坚定看好中期板块投资机会将从阶段性向趋势性转变、相对收益向绝对收益转变。三线限购和房价更明显下降趋势形成将意味着*策面基本见顶,基本面逐渐探底,板块估值将见底企稳。
继续推荐销售超预期的高周转龙头(保利、首开、万科、金地、金科、华侨城等)、兑现X 预期能力强的地产+X代表性公司(3+X:宝安、建发、黑牡丹等,地矿股:新湖、华业、苏宁、中天城投、创兴等)。